BFH stärkt Bedeutung der Gutachterausschüsse für die Immobilienbewertung
Die von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise für Immobilien sind grundsätzlich maßgebend und daher bei der Grundstücksbewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer heranzuziehen. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden.
Nach dem Bewertungsgesetz ist Wohnungseigentum für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer grundsätzlich im sogenannten Vergleichswertverfahren zu bewerten. Grundlage dafür sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise. Diese Vergleichspreise leiten die Gutachterausschüsse überwiegend aus Verkäufen ähnlicher Objekte ab.
Der Streitfall betraf die Bewertung einer geerbten Eigentumswohnung. Das Finanzamt ermittelte den Grundbesitzwert zunächst unter Zuhilfenahme des Immobilienpreiskalkulators in Höhe von 170.000 Euro. Im Einspruchsverfahren kam es den Klägern unter Anwendung des Vergleichsfaktorverfahrens auf 153.456 Euro entgegen. Auch damit waren die Kläger nicht einverstanden, sie forderten die Bewertung nach dem Sachwertverfahren mit 78.493 Euro.
Einspruchsverfahren führte zur Verböserung
Daraufhin forderte das Finanzamt vom Gutachterausschuss konkrete Vergleichspreise an. Aus insgesamt 20 Vergleichspreisen von 114.000 Euro bis 254.000 Euro ergab sich ein Durchschnittswert von 186.000 Euro. Das Finanzamt wies die Kläger auf die Möglichkeit der Verböserung hin und stellte schließlich mit Einspruchsentscheidung einen Wert in Höhe von 186.000 Euro fest. Die Erben wandten sich gegen diese Bewertung. Sie kritisierten insbesondere die Auswahl der Vergleichsobjekte und die Berechnung des Durchschnittswerts.
Vergleichspreise des Gutachterausschusses haben Vorrang
Der BFH wies diese Einwände mit Urteil vom 11.03.2026 (Az. II R 6/23) zurück und bestätigte das vorinstanzliche Niedersächsische Finanzgericht (STB Web berichtete). Aus Sicht des BFH ist der im Gesetz ausdrücklich angeordnete Vorrang der vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise rechtmäßig. Die Gutachterausschüsse verfügten über eine besondere Sach- und Fachkenntnis, über eine größere Ortsnähe und über eine besondere Kompetenz bei der von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung. Es handele sich um staatliche Behörden, die auf gesetzlicher Grundlage errichtet und als selbständige und unabhängige Gremien eingerichtet sind.
Finanzämter dürfen aus Vergleichspreisen einen Durchschnittswert bilden
Deshalb beschränke sich die finanzgerichtliche Kontrolle der Vergleichspreise auf offensichtliche Unrichtigkeiten oder wenn Verstöße bei der Ermittlung der Vergleichspreise substantiiert geltend gemacht werden. Auch die Rüge der Kläger, der niedrigste Einzelwert müsse der Bewertung zugrunde gelegt werden, blieb erfolglos.
(BFH / STB Web)
